Luego del DNU del Gobierno, la oferta de alquileres en pesos se duplicó en CABA

En la ciudad de Buenos Aires la cifra de departamentos disponibles para alquilar en pesos registró un aumento del 112% en comparación con diciembre de 2023. Al concluir el primer mes del año y aproximadamente el mismo período desde la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres, los datos extraídos del análisis de la oferta de departamentos usados para alquilar en CABA muestran un marcado incremento en su cantidad con respecto al mes previo.

La oferta de departamentos usados para alquiler de 1 a 4 ambientes publicados en buscadores de propiedades registró un notable crecimiento, pasando de 551 unidades en diciembre pasado a 1.169 disponibles durante enero de 2024. Representan un incremento del 112% intermensual según Reporte Inmobiliario.

Según José Rozados, representante de esta plataforma, expresó a Infobae que “desde junio del año pasado hasta enero de 2024, la oferta de departamentos usados se mantuvo por debajo de las 1.000 unidades en todos los meses. Para encontrar una cifra similar, es necesario retroceder hasta febrero del año anterior, cuando se contabilizaban 1.181 casos”.

La mayor cantidad de departamentos usados ofertados en pesos, se concentra en los 2 ambientes con 579 unidades. El número de oferta de monoambientes llegó a 236, mientras que los 3 ambientes totalizaron 290. Por último con 64 unidades, los departamentos más grandes de 3 dormitorios son las unidades con menor disponibilidad con precios fijados en moneda nacional.

En el primer mes del año, la oferta de monoambientes para alquilar en pesos experimentó un crecimiento del 59%, comparado con el último mes del año pasado. Además, aparte de los solteros que buscan vivienda, se observa un aumento en el interés de estudiantes universitarios que se preparan para llegar a CABA y comenzar sus estudios a partir de marzo.

Armando Pepe, referente del sector inmobiliario, destacó que los monoambientes están surgiendo en toda la ciudad. “Los estudiantes, en particular, dan prioridad a estar a pocos pasos de estaciones de subte, limitándose a unos 200 metros de alguna boca de acceso. Actualmente, los departamentos, también conocidos como de 1 ambiente, ubicados en Congreso, Barracas o San Telmo, tienen un rango de precios que oscila entre $120.000 y $180.000 por mes”, destacó.

Expertos señalan que la búsqueda predominante de departamentos se concentra en unidades de uno y dos ambientes. Esta tendencia se alinea con la demografía porteña, donde el 70% de las viviendas corresponden a hogares monoparentales, es decir, habitados por personas solas o con un hijo a cargo.

Hay una creciente demanda de estudiantes universitarios. Se encuentran disponibles departamentos con baño compartido. En su mayoría, son unidades de gran tamaño que permiten el alquiler de habitaciones a distintas personas que reparten el espacio y gastos

Los precios para departamentos de un ambiente pueden trepar hasta $250.000 al mes, mientras que para unidades de dos ambientes se sitúan en el rango de $300.000 a $350.000 al mes.

“Es importante destacar que esta progresión no es uniforme; la presencia de mobiliario puede influir, y es crucial considerar los gastos de expensas. En algunos edificios recientes, la ausencia de vivienda para el encargado resulta en una significativa reducción de costos. Además, la tarifa de expensas puede variar según las comodidades ofrecidas por el edificio, que resultan beneficiosas si son utilizadas, pero que, de lo contrario, pueden incrementar innecesariamente los gastos”, detalló Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate.

Aumentos y ajustes

Según Reporte Inmobiliario si bien los valores medios también se incrementaron, lo hicieron por debajo del dato de inflación. Rozados explicó: “Los valores promedio de los alquileres, al registrar aumentos en los departamentos distintos, experimentaron incrementos en todos los casos inferiores a un dígito, es decir, por debajo del 10%”.

En lo que respecta a los valores medios de alquiler solicitados, se observó un incremento en los precios en todos los casos por debajo de los dos dígitos de las unidades de 1, 2 y 4 ambientes con respecto a diciembre. En contrapartida, los departamentos de tres ambientes experimentaron una leve disminución en su cotización media.

Pepe destacó: “Se empieza a notar que el punto de partida de los valores es más bajo debido al aumento de la competencia. En otro portal, hay 10.000 departamentos disponibles para alquiler, donde el 55% de las ofertas todavía se presentan en dólares. Sugiero considerar acuerdos en pesos, ya que la mayoría de la población percibe ingresos en esta moneda. Además, predominan los acuerdos con ajustes cuatrimestrales a través del IPC o el ICL, mientras que en menor medida se utilizan los ajustes basados en el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”.

Más precios

En CABA, por ejemplo el valor medio de la oferta existente para una unidad de 1 ambiente, en enero pasado, se ubicó en los $240.000 mensuales, mientras que la media del valor de una unidad de 2 ambientes llegó a los $300.000 y las unidades con 3 dormitorios cotizaron $630.000 de media según Reporte Inmobiliario. El incremento intermensual fue, así, del 4,35 %, 7,14% y 5% respectivamente.

Los 3 ambientes cotizaron $442.500 en las publicaciones, un 1,67% por debajo de los $450.000 registrados como valor medio en diciembre último.

Rozados aclaró: “Ya no existe una fórmula o cláusula que sea universalmente aconsejable para aplicar en todas las ubicaciones, calidades y composiciones ambientales de las viviendas. La elección de la cláusula o fórmula de actualización dependerá de la demanda específica a la que se dirija la vivienda, ajustándose mejor para su cumplimiento a futuro”.

Lo más probable y deseable es que la oferta de viviendas se expanda aún más a medida que se profundice el conocimiento de las nuevas condiciones legales que pueden regir un contrato de locación.

“Además de ajustes hasta semestrales, en nuestros contratos también incorporamos una cláusula de repactación de valor a un año. Es importante destacar que ningún índice está directamente relacionado con la oferta y demanda en el mercado inmobiliario. Por ende, lo más sensato es llegar al año y evaluar la posición”, concluyó Puebla.