Cuán probable es que las miles de oficinas vacías disparen una crisis financiera

En el centro de Manhattan, las dificultades del sector inmobiliario comercial están por todas partes. En el lado oeste, cerca del Carnegie Hall, se alza el 1740 de Broadway, un edificio de 26 plantas que Blackstone, una empresa de inversión, compró por 605 millones de dólares en 2014, solo para dejar de pagar su hipoteca en 2022. Por encima de la estación Grand Central se alza el emblemático edificio Helmsley. Su hipoteca fue enviada recientemente a “servicio especial” (puede ser reestructurada o su propietario puede simplemente dejar de pagar). A medida que el sol se pone, el problema subyacente se hace evidente: trabajar desde casa significa menos inquilinos. Pisos luminosos, donde los trabajadores deambulan, se intercalan entre franjas negras.

No es una novedad. Muchos edificios han permanecido vacíos desde la llegada del covid-19. Al principio, los propietarios esperaban que pasara la pandemia, pero los trabajadores tardaron en volver, así que los empresarios acabaron reduciendo el personal. Las tasas de desocupación, especialmente en los edificios más ruinosos, se dispararon. Luego subieron los tipos de interés. La mayoría de los edificios comerciales se financian mediante préstamos a cinco o diez años. Y muchos de estos préstamos se refinanciarán en breve, mientras los tipos siguen siendo dolorosamente altos. En los próximos dos años se refinanciarán unos 1.000 millones de dólares en préstamos a empresas estadounidenses, lo que representa una quinta parte de la deuda total de los edificios comerciales.

Recientemente, varios edificios de oficinas de grandes ciudades han cotizado a menos de la mitad de su precio anterior a la pandemia. Este tipo de pérdidas acabará con el patrimonio de muchos propietarios, lo que obligará a los bancos a asumir cuantiosas pérdidas. De hecho, tres entidades ya se han visto muy afectadas. En las últimas semanas, New York Community Bank (NYCB), un prestamista de tamaño medio; Aozora Bank, una institución japonesa que acaparó préstamos estadounidenses para propiedades comerciales; y Deutsche Pfandbrief, un conjunto alemán con exposición a oficinas, informaron de malas noticias sobre sus libros de préstamos y vieron caer en picado sus acciones.

Mientras tanto, la crisis inmobiliaria china se agudiza. Con las carteras nacionales en apuros, algunos inversores chinos, que han comprado propiedades en todo el mundo, pueden necesitar dinero en efectivo y podrían empezar a deshacerse de activos en el extranjero, deprimiendo los valores inmobiliarios. Si los consumidores empiezan a pasar serios apuros por el aumento de los tipos de interés de los préstamos para automóviles o las tarjetas de crédito, es posible que más instituciones acaben en una situación similar a la del NYCB. No es de extrañar, pues, que la gente empiece a temer que el paso al trabajo desde casa acabe provocando un desastre financiero.

Sin embargo, conviene situar estos problemas en su contexto. Para empezar, los problemas del NYCB parecen realmente específicos de la institución. Aunque el banco tiene exposición a las oficinas de Nueva York, de hecho redujo el valor de su cartera de préstamos sobre bloques de apartamentos “multifamiliares” de alquiler estabilizado en la ciudad. Su valor se desplomó después de que la legislación de 2019 restringiera la capacidad de los propietarios de subir los alquileres si se desalojaba un apartamento o si el arrendador realizaba mejoras de capital. El otro prestamista especializado en este tipo de préstamos era Signature Bank, que quebró el año pasado (tras lo cual algunos de sus activos fueron comprados por NYCB).

Además, hay un límite a la magnitud del problema que pueden plantear las oficinas, aunque los daños que sufran sean graves. El valor total de la propiedad estadounidense (sin incluir las tierras de cultivo) era de 66 billones de dólares a finales de 2022, según datos de Savills, una agencia inmobiliaria. La mayor parte es residencial. Sólo una cuarta parte es comercial. Y la propiedad comercial es mucho más que oficinas. Incluye los locales comerciales, que están en crisis, pero también los almacenes, muy demandados como centros de datos y puntos de distribución, y los edificios plurifamiliares. Así pues, el valor de las oficinas asciende quizás a 4 billones de dólares, es decir, alrededor del 6% del valor total de los inmuebles en Estados Unidos.

Entre 2007 y 2009, el sector inmobiliario residencial estadounidense perdió un tercio de su valor. Una crisis similar en la actualidad eliminaría 16 billones de dólares del valor de la propiedad. Incluso si todos los edificios de oficinas de Estados Unidos perdieran de alguna manera todo su valor, las pérdidas seguirían siendo sólo una cuarta parte de ese tamaño. Además, los prestamistas están mejor protegidos contra las pérdidas de los inmuebles comerciales que contra las del sector residencial. Mientras que los préstamos para estas últimas se acercaban a menudo al 100% del valor de una vivienda, incluso los préstamos más ambiciosos para propiedades comerciales tienden a cubrir sólo el 75% del valor de un edificio.

Derramamiento de sangre

La herida infligida al sistema financiero por el sector inmobiliario comercial es comparable a la causada por el desliz de un cuchillo de cocina: es desagradable, evidente y dolorosa. Puede requerir puntos de sutura. Pero es poco probable que lesione gravemente a la víctima.

La herida tampoco pasará desapercibida. Como los problemas inmobiliarios son tan visibles, los reguladores están encima de ellos. Alrededor de la mitad de la deuda inmobiliaria comercial son préstamos de bancos (y principalmente de los más pequeños, ya que las normas disuaden a las grandes instituciones de este tipo de préstamos). El resto son valores o préstamos de aseguradoras. Al parecer, la Oficina del Interventor de la Moneda, un organismo regulador, aconsejó al NYCB que redujera el valor de algunos de sus préstamos de forma más agresiva, haciéndolo evidente cuando presentara sus resultados el 31 de enero. Al otro lado del charco, el Banco Central Europeo ha pedido a los bancos que reserven reservas adicionales para cubrir las pérdidas de préstamos en inmuebles comerciales.

La fortaleza de la economía estadounidense ofrece una protección adicional. Si miramos a los rascacielos de Nueva York, es fácil alarmarse. Pero vuelva la vista al nivel de la calle y podrá tranquilizarse. Las calles están llenas de gente. Las tiendas están abarrotadas. Los restaurantes están llenos. Estados Unidos está en movimiento, aunque no le vendría mal una venda para ese feo corte…

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