Los precios de venta de departamentos usados en CABA recuperaron un 10% tras seis años de caídas

En la ciudad de Buenos Aires, los departamentos usados de 1 a 3 ambientes empezaron a mostrar signos de recuperación en sus precios tras prácticamente seis años de descensos. Según un análisis de mercado privado, el valor del metro cuadrado para transacciones inmobiliarias de este tipo de unidades registró un incremento del 10,26% en comparación con el mismo periodo del año anterior.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae que ese aumento en el valor de la propiedad se debe principalmente al bajo nivel de precios registrado en 2023. “Hay que destacar la recuperación sostenida observada desde el último trimestre del año anterior, la cual se consolidó en los primeros meses del presente”.

Este trabajo es realizado por la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) en colaboración con Re/Max Argentina y Reporte Inmobiliario.

Desde enero de 2020, fecha en la que comenzó esta serie de análisis, el precio actual se encuentra aún un 13% por debajo de los valores iniciales

Por otra parte, el denominado Índice del M2 Real, correspondiente al mes de abril de 2024, registró un aumento del 2,14% respecto al mes previo.

También varios factores contribuyeron al aumento del 2,14% en el índice en comparación intermensual. Según Rozados, uno de los aspectos cruciales fue la consolidación de expectativas positivas originadas hacia finales del año pasado.

“Esto se debe a que parte de los potenciales compradores con capacidad económica empezaron a considerar que los precios no disminuirían significativamente en el futuro cercano lo suficiente como para justificar una espera prolongada, lo que impulsó su decisión de compra”, amplió.

En el sector señalan que este impulso se reafirmó aún más con los recientes cambios en la política económica tras el cambio de Gobierno, junto con la apreciación del peso frente al dólar, lo que influyó positivamente en el mercado inmobiliario.

Transparencia

El principal objetivo del índice de precios es otorgar transparencia y acceso real a los precios en el mercado inmobiliario.

“La disparidad en los precios, producto de la falta de información confiable, confunde a los propietarios sobre el valor real de sus propiedades. Este índice presenta datos de las transacciones cerradas, ofreciendo una referencia más precisa que contribuye a la estabilidad del mercado inmobiliario”, señaló Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.

Sobre el incremento del 2,14% intermensual también responde con la estabilidad del dólar y la disminución de la inflación que son factores claves que restablecieron la confianza en el sector, junto con la anticipación de una mayor disponibilidad de créditos hipotecarios.

En relación al aumento del 10,26% en el precio por metro cuadrado de departamentos usados, Sosa señaló que este fenómeno refleja una recuperación de la demanda influenciada por la estabilidad política y económica reciente y la oferta de créditos hipotecarios, fomentando a los compradores a invertir y a los propietarios a ajustar los precios de sus inmuebles.

Precios y brecha

Al analizar el precio de cierre por m2 según la cantidad de ambientes, se observa que los monoambientes alcanzaron un valor de USD 1.969, mientras que las unidades de 2 y 3 ambientes se ubicaron en USD 1.908 y USD 1.841 por m2, respectivamente.

La brecha entre el valor por metro cuadrado de las ventas concretadas en abril y el último precio de publicación mostró una reducción promedio del 5,02%, la cual es la más baja registrada desde el inicio de esta medición, señalando así tres meses consecutivos de estrechamiento.

Este dato subraya un mercado inmobiliario en proceso de estabilización. Sosa observó esto como un equilibrio entre la oferta y la demanda, indicando una mayor paridad en las negociaciones: “La flexibilidad de los vendedores para ajustar precios ha sido un factor determinante en la reducción de esta brecha, promoviendo un mercado más dinámico y equilibrado”.

Sobre el impacto del lanzamiento de los créditos hipotecarios en los precios de las viviendas, Sosa plantea que, aunque la disponibilidad de financiamiento podría incrementar la demanda y, potencialmente, los precios, el efecto real dependerá de factores como la oferta y la demanda específicas de cada segmento del mercado.

“La implementación exitosa de créditos hipotecarios podría llevar a un ajuste más realista y equitativo en los precios, beneficiando tanto a compradores como vendedores en un mercado más accesible y dinámico”, amplió.

La introducción de créditos hipotecarios, considerando la necesidad de vivienda y las condiciones de lanzamiento, sugiere un impacto positivo en el mercado, aunque no masivo inicialmente por la adaptación requerida de los participantes del mercado. Sin embargo, se espera un dinamismo que podría acelerarse con la consolidación de la política económica, según se observa en las proyecciones de crecimiento.

Rozados agregó: “La demanda y los precios de las viviendas no reaccionarán de manera uniforme al acceso al crédito hipotecario. Algunas zonas verán un aumento en la demanda de unidades usadas, mientras que otras, previamente menos activas por falta de financiamiento significativo, comenzarán a experimentar un interés renovado, resaltando la variabilidad del impacto del crédito en el sector”.

Barrios en recuperación

La recuperación del mercado se evidencia de forma variada en distintos barrios de la ciudad, donde se concentra la mayor demanda y se realizan la mayoría de las operaciones. Esta apreciación anual varía no solo entre los diferentes barrios, sino también en función de la cantidad de ambientes de las propiedades, destacando así la heterogeneidad en la evolución de los precios y la actividad en cada zona.

Los barrios porteños que lideran el proceso de recuperación inmobiliaria son aquellos con alta demanda histórica, entre los que destacan Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Caballito, según señaló Hernán Perrone, de Re/Max Parque. Estas zonas sobresalen por ofrecer una amplia variedad de servicios, como accesibilidad a medios de transporte, centros comerciales, y diversidad en opciones de ocio y gastronomía, lo que las hace especialmente atractivas para vivir.

Además, la presencia de proyectos inmobiliarios de calidad en estas áreas nutre tanto al mercado de propiedades nuevas como al de usadas, contribuyendo así al dinamismo de estos barrios.

En particular, Caballito se presenta como un caso especial de recuperación dentro de la ciudad. Perrone destacó que, aunque barrios vecinos como Almagro, Flores y Parque Chacabuco también muestran un crecimiento en la demanda, Caballito resalta por su rápido desarrollo: “El interés se ve impulsado por la incorporación de nuevos proyectos inmobiliarios y opciones de alquiler atractivas, marcando una diferencia significativa en su evolución respecto a otras zonas.”

Estos elementos resultan clave para captar el interés de compradores e inversores, impulsando así el aumento en los valores inmobiliarios. “Que registran una apreciación promedio de alrededor del 12% en estas áreas, evidenciando el renacer del mercado inmobiliario en sectores clave de Buenos Aires”, concluyó Perrone.