Nuevos créditos hipotecarios: guía para jóvenes que aspiran a comprar su primera vivienda

Comprar la primera vivienda es un hito importante en la vida de cualquier persona, y para los jóvenes puede ser un desafío emocionante y complejo. Con la reintroducción de créditos hipotecarios, hay nuevas oportunidades, pero también cuestiones a considerar antes de dar este gran paso.

Actualmente, las consultas aumentan a diario y ya se registraron más de 250.000 familias o personas en diferentes entidades bancarias desde fines de abril. Una fuente del Banco Macro confirmó que, hasta esta semana, ya recibieron 18.500 consultas, la mayoría de ellas de jóvenes interesados en acceder a un financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda.

Desde el mercado inmobiliario argumentan que, según el presupuesto y lo que se deba solicitar al banco, existen diferentes preferencias y aspectos a tener en cuenta.

Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, dijo a Infobae que los jóvenes generalmente buscan departamentos de 2 ambientes en la ciudad de Buenos Aires. “Desde la pandemia, creció la demanda por espacios comunes de trabajo compartidos, así como balcones y/o terrazas, para facilitar el home office”.

Barrios como Colegiales, Chacarita, Villa Crespo y Almagro, fuera de los tradicionales, se convirtieron ahora en algunas de las opciones más elegidas por esta franja etaria.

“Buscan principalmente departamentos de hasta USD 70.000, que se ajusten a su capacidad de pago”, dijo Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate.

Ventajas y desventajas de los créditos UVA

Utilizar un crédito hipotecario UVA tiene sus pros y contras. La principal ventaja es el alto porcentaje de financiación que ofrecen estos préstamos.

Además, los compradores jóvenes, en particular los menores de 30 años, pueden beneficiarse de la exención del impuesto a los sellos para vivienda única y de ocupación permanente, cuyo monto exento se actualizó a $24.889.350; “sin embargo, es importante mencionar que los créditos hipotecarios UVA están vinculados a la inflación, lo que puede generar incertidumbre en torno a las cuotas y los ingresos necesarios para cubrirlas”, señaló Vázquez Blanco.

Vivienda ideal

Para compras con créditos, es fundamental considerar la capacidad financiera actual y futura.

Vázquez Blanco ejemplificó: “Si una pareja joven tiene USD 30.000 en mano, puede acceder a departamentos de alrededor de 80.000 dólares. Hay 1.066 unidades de 2 ambientes disponibles en Almagro, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Chacarita, Colegiales y Villa Crespo por menos de ese valor”.

En este escenario, necesitarán USD 28.800 para ingresar y tomarán un crédito por USD 60.000 cubriendo el monto adicional y los gastos de la operación (aproximadamente 10.000 USD). Las cuotas comenzarán en $557.175 y podrían llegar a $774.000 en diciembre, con ingresos necesarios que comiencen en $2.191.400 en junio y lleguen a $3.065.000 en diciembre para no afectar la relación cuota-ingreso del 25%. Este ejercicio se basa en una inflación acumulada del 45% hasta diciembre y una tasa del 5,5 por ciento.

Puebla afirmó: “Lo primero es que no pierdan tiempo, ya que los inmuebles todavía no subieron tanto su valor después de una caída muy pronunciada que se detuvo a fin de 2023. Dado que la cuota se ajusta con la inflación y las perspectivas son favorables, el momento es ahora”.

Consejos

Desde el sector argumentan que el principal consejo es buscar alternativas fuera de los barrios tradicionales, especialmente propiedades de 1 a 3 ambientes.

Especialistas sostienen que no solo pueden encontrarse oportunidades por el descenso de los precios de las propiedades desde hace 6 años, sino que en ciertos casos se espera un horizonte de capitalización en un corto plazo

Vázquez Blanco subrayó la importancia de considerar el escenario económico y personal antes de tomar una decisión. “Depende de si se prefiere un escenario con incertidumbre respecto a la cuota e ingresos debido a la alta inflación, pero con precios bajos, o esperar a que la inflación desacelere para tener mayor previsibilidad sobre la cuota, pero posiblemente pagar precios más altos por los inmuebles a futuro”.

Legales

La adquisición de una vivienda con un crédito hipotecario UVA implica diversas consideraciones legales que los jóvenes menores de 30 años deben tener en cuenta.

Aparte del análisis económico y financiero, es esencial que los futuros deudores conozcan las normas legales que protegen sus derechos. “El Código Civil y Comercial de la Nación, la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y una extensa Comunicación A del Banco Central protegen a los usuarios de servicios financieros,” señaló Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

Es importante que se cumplan estas normas para evitar conflictos a futuro.

Esper amplió: “Estas son obligatorias en todo el país y protegen a los tomadores de créditos para vivienda. Es frecuente encontrar casos de entidades que no cumplen con estas regulaciones, por lo que es crucial que los interesados las conozcan para exigir su cumplimiento”.

Un aspecto legal relevante es la regulación de la precancelación total o parcial del crédito tomado. “El contrato no puede prohibir esta posibilidad, y según la Comunicación del Banco Central, la precancelación total del crédito no autoriza al banco a cobrar comisiones si transcurrió al menos el 25% del plazo original de la financiación o 180 días desde su otorgamiento,” agregó.

Además, el banco no puede modificar unilateralmente las condiciones pactadas en el préstamo, excepto aquellos aspectos expresamente previstos en el contrato. En ningún caso, el banco puede cobrar comisiones o costos por servicios no prestados efectivamente.

Para evitar problemas legales futuros, es esencial solicitar una copia completa del contrato antes de firmarlo. Esper concluyó: “Por el artículo 38 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, cualquier persona puede pedir al banco una copia completa del contrato propuesto para leerlo detenidamente y asesorarse sobre cualquier duda”.