Impacto en el bolsillo de los inquilinos: cuál será el ajuste de alquileres en mayo y cómo determinarlo

Los inquilinos que suscribieron contratos bajo la Ley de Alquileres de 2020 (derogada posteriormente por el DNU del actual Gobierno), se preparan para enfrentar un notable aumento en mayo. Estos contratos, sujetos a una actualización anual mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), experimentarán un incremento del 221%, marcando un récord desde la implementación de este esquema para los alquileres habitacionales.

Como resultado de esta medida, los inquilinos que pagaban $100.000 hasta este mes, ahora deberán abonar aproximadamente $321.000 hasta abril de 2025. Aquellos que pagaban $200.000 deberán ajustarse a un nuevo monto de $642.000, también hasta abril del próximo año. Básicamente, el ajuste consiste en multiplicar el valor que pagaban desde hace un año por 3,21; el valor resultante es el valor locativo que regirá desde mayo de 2024 hasta abril de 2025, inclusive.

El Índice de Contratos de Locación (ICL), desarrollado por el Banco Central, se basa en la fluctuación de los índices de precios y salarios.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, explicó a Infobae que el ICL creado por la Ley de Alquileres en 2020, combina las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (Ripte) en partes iguales. “Debido a la constante escalada inflacionaria, el ICL viene subiendo con fuerza continuamente, aunque sigue siendo menor que la inflación”, observó. El ICL, elaborado por el Banco Central, refleja datos de la inflación entre diciembre de 2023 y febrero último.

“Para mayo próximo, el ICL anualizado es del 221%, mientras que la inflación anualizada por IPC a marzo de 2024 fue del 287,9%%, lo que muestra una brecha significativa entre el aumento del ICL y la inflación. Esto indica que los salarios han perdido poder adquisitivo en relación con la inflación promedio”, acotó Braña.

Cómo establecer el aumento

Para calcular los nuevos montos de alquiler, según el momento de ajuste que corresponda, se debe multiplicar la cantidad previa al ajuste por el coeficiente correspondiente.

Situación y empleo del ICL

A pesar de que en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires los precios de los departamentos de tres y cuatro ambientes comenzaron a descender para los nuevos contratos posteriores al DNU, los valores iniciales siguen siendo elevados. Esto dificulta la situación económica de los hogares que deben afrontar altos costos para mantener su vivienda.

El ICL continúa siendo utilizado para ajustar los contratos de este año, con frecuencias trimestrales, cuatrimestrales o semestrales

Según Braña, los contratos de 24 meses son predominantes, “con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el ICL o el IPC. Además, el 97% de los pactos se realizan en pesos, a pesar de que el DNU permite acordar contratos en moneda extranjera”.

La oferta de alquileres continúa en aumento, con un crecimiento del 134% desde principios de año, según datos de la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario.

Oferta

Se estima que actualmente hay cerca de 15.000 inmuebles disponibles en varios portales especializados. Aunque el 50% de las opciones se ofrece en dólares, ahora hay departamentos en casi todos los barrios de CABA cuando en noviembre último reinaba la escasez. Incluso en áreas como Villa Soldati, donde un monoambiente de 40 m2 en la zona de la Villa Olímpica se alquila por $200.000 al mes, y en Parque Avellaneda, un departamento de dos ambientes a estrenar en General Eugenio Garzón al 3700 vale $380.000 mensuales.

El efecto del DNU permitió que la demanda ahora pueda ser selectiva en términos de precios y tipos de inmuebles. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que “las restricciones de la ley derogada llevaban a que los propietarios evitasen destinar sus propiedades en alquiler tradicional debido a la congelación de precios, inmersos bajo una inflación superior al 200% interanual. Ahora, la situación cambió y la oferta está volviendo a niveles similares a los de la pre ley de 2020. Durante épocas normales, solía haber una oferta mensual permanente de entre 15.000 y 20.000 propiedades, cifra que ahora está alcanzando esos niveles nuevamente”.

Opciones

Dentro de las propiedades que se alquilan en pesos también se ofrecen las siguientes opciones en distintos barrios de CABA y con ajustes a través del ICL:

Monoambiente en Almagro (Avenida Rivadavia y Virrey Liniers): $250.000 con ajuste cuatrimestral.

Monoambiente en Parque Chas (Llerena al 3100): $ 250.000 con ajuste semestral.

Departamento 2 ambientes amoblado en Parque Patricios (Av. Caseros al 2400): $290.000 con ajuste cuatrimestral.

Departamento 2 ambientes en La Paternal (Av. Juan B. Justo y Av. San Martín): $170.000 con ajuste cuatrimestral.

Departamento 3 ambientes en Caballito (Acoyte y Av. Rivadavia): $250.000 con ajuste semestral.

Departamento 3 ambientes en Palermo (Av. Santa Fe y Salguero), $400.000 con ajuste cuatrimestral.

Departamento 4 ambientes en Mataderos (Oliden al 1500): $500.000 con ajuste cuatrimestral.

Departamento 4 ambientes en Núñez (Av. Cabildo 3400): $650.000 con ajuste semestral.

Consejos

Es importante que los inquilinos tengan en cuenta el actual panorama de oferta de inmuebles, que en poco más de 90 días experimentó un aumento significativo en todo el país. Esta expansión ofrece una ventaja considerable, ya que no se ven obligados a tomar decisiones precipitadas ni a enfrentar la misma urgencia y desesperación que caracterizaba el mercado en los últimos 2 años.

Anteriormente, muchos se veían obligados a esperar en listas y, en ocasiones, incluso a reservar propiedades sin haberlas visitado, lo que generaba incertidumbre y falta de seguridad.

“Para los inquilinos es recomendable que busquen iniciar un contrato de alquiler en el que se sientan seguros de poder cumplir con la periodicidad del ajuste acordado, que puede ser cada 3, 4 o 6 meses, dependiendo de sus aumentos salariales u otras condiciones laborales. Además, es recomendable elegir un índice de ajuste equitativo para ambas partes, y en este sentido, el ICL se presenta como la opción más lógica y justa para el momento actual”, concluyó Braña.