Alquileres: en qué casos hay que registrar los contratos ante AFIP aunque ya no sea obligatorio

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) informó este lunes que ya no habrá obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales destinados a vivienda. Sin embargo, la posibilidad de registrar esos contratos seguirá existiendo y continuará siendo conveniente hacerlo si se aspira a acceder a beneficios fiscales.

Esto rige para los adheridos al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) y para los impuestos sobre los Créditos y Débitos en cuentas bancarias y otras operatorias, sobre los Bienes Personales y a las Ganancias.

En esos casos, se deberán declarar los contratos de alquiler en el servicio de la página web de AFIP “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI” ingresando con clave fiscal, antes del 30 de septiembre de 2024 o dentro de los 15 días corridos posteriores a su firma, según el caso. Los que ya fueron registrados en el pasado, mientras tanto, no deberán ser informados de nuevo salvo que haya modificaciones o actualizaciones.

Infobae consultó a especialistas para conocer quiénes son los contribuyentes que deberán seguir registrando sus contratos de alquiler.

Cuáles son los beneficios fiscales a los que se puede acceder

La normativa vigente contempla la posibilidad de deducir parte del alquiler del pago del Impuesto a las Ganancias, permite a los propietarios de inmuebles en alquiler destinados a vivienda no computar esos bienes para el pago de Bienes Personales y exime de Impuesto al Cheque (Débitos y Créditos) y del IVA a quienes colocan propiedades en alquiler para vivienda. Todos estos beneficios fiscales requieren registrar el contrato ante la AFIP para poder ser gozados.

En conversación con este medio, la contadora Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, detalló impuesto por impuesto los beneficios fiscales que se pueden obtener y que requieren registrar el alquiler.

• Impuesto a las Ganancias. Tanto propietarios como inquilinos pueden deducir hasta un 10% de los alquileres cobrados en el año. Los locatarios -inquilinos- pueden deducir hasta el 40% de lo abonado en concepto de alquiler. Para poder hacerlo, el alquiler tiene que estar registrado.
• Bienes Personales. Los inmuebles en alquiler destinados a vivienda están exentos, hasta un valor fiscal equivalente a la exención para vivienda única ($350 millones), siempre que los contratos estén registrados en la AFIP. Se implementa en la declaración jurada anual.
• Impuesto al cheque. Se exime a las cuentas bancarias destinadas exclusivamente a la actividad de locación de inmuebles con destino casa habitación. Para gozar de esa exención, otra vez, es necesario registrar el contrato.
• IVA: si el locador es responsable inscripto, los alquileres destinados exclusivamente a casa-habitación del inquilino se encuentran exentas del impuesto al valor agregado cualquiera sea el monto del alquiler. Si el destino no es de vivienda, no está exento de IVA, por lo tanto incluye aquellos inmuebles que sean alquilados para fines comerciales o profesionales, con destino a consultorio, oficina u otro que no sea de casa habitación. Esta exención también requiere el registro del contrato.
• Monotributo. La nueva norma cambia los términos para propietarios de inmuebles en alquiler que están registrados como monotributistas. La reglamentación prevé que aquellos responsables del Monotributo deberán considerar a todos los inmuebles que tenga en alquiler como una sola unidad de explotación, en lugar de tomar a cada uno como una unidad separada (recordar que el régimen simplificado permite hasta 3 actividades o unidades de explotación) siempre que se cumplan una serie de condiciones: cualquiera sea su destino (es decir, no sólo se refiere a alquiler para vivienda sino también incluye turismo, locales comerciales, cocheras, oficinas y otros) y que sean contratos debidamente registrados.

Por otra parte, los monotributistas propietarios de inmuebles en alquiler estarán exentos del pago del impuesto integrado del Monotributo cuando sean responsables del Monotributo exclusivamente por la locación de inmuebles (es decir que no pueden facturar otras actividades como monotributistas, aunque sí pueden tener otros ingresos que no sean del Monotributo como, por ejemplo, salarios en relación de dependencia, jubilaciones o pensiones). También tienen un límite de hasta 2 inmuebles en alquiler, si superan esta cantidad no gozan de este beneficio, pero se los considera una unidad de explotación.

El comunicado de AFIP subraya que las registraciones que tengan efecto retroactivo a los períodos devengados entre octubre de 2023 y julio de 2024 deberán efectuarse hasta el 30 de septiembre de 2024. En estos casos, los contribuyentes podrán reimputar el impuesto integrado abonado durante esos períodos o solicitar su devolución a través del servicio “CCMA – Cuenta Corriente de Monotributistas y Autónomos”. Esta medida busca ofrecer un marco más flexible y accesible para quienes deseen regularizar su situación tributaria.

En tanto, el tributarista Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, sobre los impuestos al débito y crédito, dijo: “para las cuentas de uso exclusivo para locación de inmuebles con destino a casa habitación, se las exime siempre que el contrato está registrado. Normalmente una persona humana cobra una caja ahorro que no tributa el impuesto, pero si se lo acredita en una cuenta corriente, por ejemplo, sí está alcanzado. La registración del contrato lo que hace es eximir el impuesto en esos casos”.

Paso a paso, cómo registrar un contrato de alquiler

1. Para la registración de los contratos se deberá acceder con clave fiscal nivel de seguridad 3, como mínimo, al servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente”.
2. Indicar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación (permanente o temporaria) y registrar cada contrato en alguna de las siguientes categorías:

• Locador urbano
• Arrendador
• Locador temporario
• Locador de superficies dentro de bienes inmuebles

Para que la categorización sea validada, los contribuyentes deberán cumplir los siguientes requisitos:

• Poseer la CUIT activa
• Declarar y mantener actualizado ante la AFIP el domicilio fiscal
• Constituir el Domicilio Fiscal Electrónico
• Tener actualizada en el “Sistema Registral” la información respecto de las actividades económicas

También, se deberá brindar la siguiente información:

• Locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales: carácter de su actuación, es decir si es en nombre propio o por cuenta y orden de un tercero residente en el país (identificar al sujeto del país) o en representación de un sujeto del exterior (identificar al sujeto del exterior).
• Intermediarios: -Inmobiliarias y corredores inmobiliarios: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad que la emite. -Escribanos: número de matrícula y entidad regulatoria que la emite. -Administradores de complejos para los contratos de locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmueble: número de matrícula o registro y organismo o entidad regulatoria de la actividad que la emite.

Una vez validada la categorización, los contratos de locación deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos luego a su firma.

Para ello, se deberá acceder a la opción “locaciones” del servicio Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente, para seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación -permanente o temporaria-.

El sistema emitirá un recibo de la transacción como constancia, la cual tendrá un código verificador y se podrá descargar.