Mercado inmobiliario industrial: qué rubro lidera operaciones de alquileres y compra venta de naves fabriles

El mercado inmobiliario industrial se encuentra en un momento clave de recuperación, buscando superar las dificultades originadas por desajustes económicos y adaptándose a los cambios en el panorama gubernamental. Esta fase de reactivación se observa no solo en el área metropolitana de Buenos Aires y sus alrededores, sino también en distintas regiones del país, evidenciando una tendencia positiva a nivel nacional.

Liderando el camino hacia la recuperación, el sector de Logística y Distribución resalta por su dinamismo en las operaciones de alquiler y compra venta de naves industriales. Este auge se sustenta en el crecimiento del comercio electrónico, que transformó las necesidades de almacenamiento y distribución de mercancías, resultando en una mayor demanda de espacios adecuados para estas actividades.

Este interés renovado por las naves industriales se extiende a lo largo del territorio, marcando un punto de inflexión importante para el sector. Se destaca una preferencia por ubicaciones estratégicas que faciliten una logística y distribución eficientes, tanto en grandes ciudades como en puntos neurálgicos del interior.

Temas centrales para el despegue

Desde el Consejo Inmobiliario Argentino Logístico e Industrial (Ciali) informaron tres temas centrales para favorecer la inversión: reforma laboral, simplificación y modernización y desregulación del Estado en todos los estamentos, nacional, provincial y municipal. “También la aparición del crédito simple para la inversión, el desarrollo industrial y el logístico”, destacó a Infobae Alejandro Torres (experto del corredor norte provincia de Buenos Aires), que compartió esta visión con otros integrantes de la entidad como Oscar Puebla (mercado de CABA), Marcelo Fernández Corti (Rosario), Lucas Albanesi (Neuquén), Pablo Vivot (Corredor Norte bonaerense) y Andrés Pugliese (Uruguay).

El informe de la consultora Cushman & Wakefield confirmó la reactivación de la demanda de centros logísticos en el primer trimestre. Tanto la absorción como el precio se incrementaron y se ocuparon 53.170 m2 por parte de distintas empresas en el Gran Buenos Aires, cerca de 60 establecimientos en este período.

Este repunte puede atribuirse a que, en períodos anteriores, la incertidumbre electoral había provocado una disminución de los indicadores. Además, las empresas que se ven favorecidas por el contexto actual están experimentando procesos de expansión, remarcó el análisis. Los profesionales del Ciali reportan consultas de inversores pendientes de que el gobierno de Javier Milei consiga salir del cepo cambiario y se apruebe la flexibilización de ciertas normas laborales. Otra preocupación que agrega incertidumbre es la normativa y la burocracia de provincias y municipios que tornan interminables los trámites de habilitación.

Momento bisagra

Aunque con distintas características según de qué región y tipo de operaciones se trate, cada lugar tiene su dinámica.

En la ciudad de Buenos Aires la demanda es motorizada por la paquetería, que fue alta en lugares para stockear en todo lo relacionado con Mercado Libre y con las compañías que hacen las distribuciones. Los galpones en un orden de 300/500 metros cuadrados se alquilan rápido, aunque también es clave el tema de la habilitación.

La política apunta a evitar el tránsito de camiones en la ciudad y al no construirse nada nuevo, la búsqueda de espacio se transformó en un problema complejo. Mermó en consecuencia la oferta, no hay más lugar y se hace cada vez más evidente la falta inversión en desarrollos para la última milla. Los galpones que se alquilan son viejos porque no hay nuevos triple A. Son pocos los que invierten en inmuebles con característica de logística realmente buena.

Las refuncionalizaciones de los espacios tienen que ver con quiénes invertirán y en qué. Algunos fraccionamientos grandes requieren de una gran inversión, pero dependerá de la demanda y de que aparezca el crédito.

De modo que la opción es ver qué hay cruzando la Avenida General Paz. Localidades periféricas son una opción cercana con buenos accesos a corredores viales.

Según Cushman & Wakefield el valor del m2 para alquilar en el GBA oscila en USD 7,74 por m2 (a nivel cotización del dólar oficial), manteniendo la tendencia alcista que se inició en el trimestre previo

En la provincia de Buenos Aires se empieza a despertar un mercado que estaba paralizado desde octubre último.

Asimismo, detectan una oportunidad en el aumento de los costos en dólares en Argentina, que invita a quienes tienen atesorada la moneda estadounidense a invertirla antes que seguir teniéndola guardada.

Norte bonaerense

Desde comienzos de marzo, el sector logístico en la parte norte de la provincia de Buenos Aires, entre Campana, Exaltación de la Cruz, Zárate y San Pedro, mostró un renovado interés en la búsqueda de espacios para almacenamiento y distribución, marcando un cambio significativo en el flujo de consultas e interesados.

Torres puntualizó: “El interés predominante en el sector logístico de encontrar metros cubiertos para alquiler o, en casos específicos, adquirir terrenos para desarrollar nuevos puntos de distribución, destaca la importancia de cumplir con la normativa aplicable, ya sea nacional, provincial o local”.

Los contratos de compraventa y alquiler en estos complejos se ajustan tanto en pesos como en dólares, con condiciones específicas que incluyen comisiones inmobiliarias estándar en el sector.

El mercado se encuentra activo con nuevos lanzamientos y expansiones, como la Terminal Argentina de Logística Internacional (TALI) en Zárate y la tercera etapa del Parque Industrial Ruta 6 próximo a Los Cardales, ambos ofreciendo condiciones atractivas en etapas de preventa. A pesar de los ajustes de precios generales y la reciente devaluación, los valores de alquiler mostraron una adaptación que mantiene competitivo el mercado, reflejando una directa reacción a las fluctuaciones económicas, especialmente en localidades como Zárate, Campana y Cardales, donde el metro cuadrado se cotiza entre USD 2,5 y 4″, puntualizó Torres.

Otras latitudes

En el mercado rosarino, con un núcleo productivo de 40 kilómetros alrededor de la ciudad, desaparece la venta de galpones y naves usadas, y los parques industriales serían la primera opción para instalarse debido a la inseguridad reinante.

Diversas empresas, especialmente aquellas vinculadas a rubros como la alimentación y la metalmecánica, ambos fuertemente relacionados con la industria agropecuaria, eligieron establecerse en estos inmuebles.

Fernández Corti señaló: “En términos de dinámica de mercado, el segmento Pyme, especialmente en Rosario, impulsa la demanda en los parques industriales. Para su instalación, se les ofrecen precios de adquisición y condiciones de financiación atractivas. Los alquileres, con ajuste cuatrimestral y precios en pesos por tres años, junto con comisiones inmobiliarias del 5%, muestran la adaptación de estos espacios a la economía actual”.

Por último, los nuevos lanzamientos y expansiones en la zona no han cesado, mostrando un compromiso tanto del sector privado como del público por fomentar el uso de suelos productivos. La Municipalidad de Rosario, por ejemplo, implementó una ordenanza que fomenta este desarrollo.

“Los lotes ofrecidos varían entre 1.000 y 5.000 m2, con precios que oscilan entre los USD 85 y USD 120 por m2 para la venta, mientras que los alquileres promedian los USD 3 por m2 más IVA, manteniendo estables los precios durante el año”, detalló Fernández Corti.

La Patagonia anticipa cambios en la industria del Oil & Gas debido a la reestructuración de YPF en Vaca Muerta, lo que impulsará relocalizaciones en tres niveles productivos y atracción de empresas, configurando una transición en la oferta de terrenos e inmuebles.

Uruguay, observando la situación económica argentina, se posiciona como destino de inversión en logística, destacando zonas cercanas a Carrasco y áreas con perfil portuario en Montevideo.

Recientemente, se inauguró una planta frigorífica de USD 7 millones, evidenciando la demanda no cubierta de espacios industriales especializados, como el sector alimenticio y tecnológico.